房地產信托兩極分化三步教你篩選優(yōu)質產品
近年來，房地產信托出現(xiàn)兩極分化：優(yōu)質的房地產公司發(fā)行產品少，供不應求，而一些資質較差的房地產則變換著“馬甲”，以各種形式來融資，產品趨于細化，個人投資者如何識別這些變化多端的品種，個人認為，可以抓住以下3個要點：
按用資階段分
（1）前期拿地階段：此時開發(fā)商融資是為獲取土地，項目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會通過股權投資類信托來實現(xiàn)融資。此類項目收益較高，同時風險較大。
（2）建筑施工階段：該階段房產項目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來源的因素。
（3）裝修經營階段：用于成熟房產項目的升級改造或經營所需資金，常見于商業(yè)地產項目，還款來源多為商業(yè)物業(yè)的租金，需重點關注項目本身的經營情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。
按房產種類分
（1）住宅：一般來說，以項目所在地首選人口凈流入大、房產庫存較低的城市，城市內剛需型房產（小戶型）優(yōu)于改善型住房（大戶型），更優(yōu)于高端住宅（洋房、別墅等），也就是說，越容易出手的住宅越好。此外，還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。
（2）商業(yè)地產（集中商業(yè)、寫字樓等）：對前者來說，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對后者來說，則主要看其招商入住率。
（3）旅游地產：指集旅游、度假、居住為一體的房產項目，需重點關注區(qū)域位置與品位，尤其是當地的氣候與人文環(huán)境。
審核項目融資方、擔保方及增信措施的質量
需要重點關注融資方及擔保方的背景、總資產、凈資產、資產負債率、營業(yè)收入、對外擔保余額、各類借款兌付峰值、是否為發(fā)債主體等信息。一般來說，背景實力雄厚、資產負債率不高于70%、凈資產規(guī)模較大、連續(xù)3年營業(yè)收入遞增或保持相對穩(wěn)定、凈資產規(guī)模大于對外擔保余額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信托到期之后、是發(fā)債主體且評級等級為AA及以上，則資質較佳。房地產信托的抵質押物多為在建房產或融資方及其關聯(lián)方股權，抵質押率低于50%為優(yōu)。此外，還要注意抵質押物的變現(xiàn)能力、流動性及是否有警戒線設定等情況。
按用資階段分
（1）前期拿地階段：此時開發(fā)商融資是為獲取土地，項目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會通過股權投資類信托來實現(xiàn)融資。此類項目收益較高，同時風險較大。
（2）建筑施工階段：該階段房產項目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來源的因素。
（3）裝修經營階段：用于成熟房產項目的升級改造或經營所需資金，常見于商業(yè)地產項目，還款來源多為商業(yè)物業(yè)的租金，需重點關注項目本身的經營情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。
按房產種類分
（1）住宅：一般來說，以項目所在地首選人口凈流入大、房產庫存較低的城市，城市內剛需型房產（小戶型）優(yōu)于改善型住房（大戶型），更優(yōu)于高端住宅（洋房、別墅等），也就是說，越容易出手的住宅越好。此外，還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。
（2）商業(yè)地產（集中商業(yè)、寫字樓等）：對前者來說，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對后者來說，則主要看其招商入住率。
（3）旅游地產：指集旅游、度假、居住為一體的房產項目，需重點關注區(qū)域位置與品位，尤其是當地的氣候與人文環(huán)境。
審核項目融資方、擔保方及增信措施的質量
需要重點關注融資方及擔保方的背景、總資產、凈資產、資產負債率、營業(yè)收入、對外擔保余額、各類借款兌付峰值、是否為發(fā)債主體等信息。一般來說，背景實力雄厚、資產負債率不高于70%、凈資產規(guī)模較大、連續(xù)3年營業(yè)收入遞增或保持相對穩(wěn)定、凈資產規(guī)模大于對外擔保余額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信托到期之后、是發(fā)債主體且評級等級為AA及以上，則資質較佳。房地產信托的抵質押物多為在建房產或融資方及其關聯(lián)方股權，抵質押率低于50%為優(yōu)。此外，還要注意抵質押物的變現(xiàn)能力、流動性及是否有警戒線設定等情況。